⚖️ El Supremo aclara los gastos hipotecarios: podrás reclamar aunque tu hipoteca sea antigua
![Gastos hipotecarios Tribunal Supremo]
Nueva victoria para los consumidores.
El Tribunal Supremo ha confirmado en un auto de octubre de 2025 que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios empieza cuando existe una sentencia firme, y no cuando el cliente pagó dichos gastos.
La decisión corrige el criterio anterior de algunas Audiencias Provinciales, que consideraban caducadas las reclamaciones de hipotecas antiguas.
🧾 El caso: una batalla judicial contra el BBVA
Todo empezó en 2018, cuando dos clientes demandaron al BBVA por considerar abusivas las cláusulas de gastos de su hipoteca.
Los juzgados de primera y segunda instancia les dieron parcialmente la razón: anularon las cláusulas, pero negaron la devolución completa del dinero al entender que el plazo de prescripción había pasado.
En segunda instancia (2020), la Audiencia Provincial concluyó que habían transcurrido más de quince años desde el pago de los gastos (hecho en 2002) y, por tanto, la acción estaba prescrita.
🏛️ La sentencia del Tribunal Supremo
El caso llegó al Tribunal Supremo, que en 2024 dictó sentencia fijando doctrina y aclarando un punto clave:
“El plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios empieza el día en que la sentencia que declara nula la cláusula es firme, no el día del pago.”
En otras palabras:
mientras no exista sentencia firme que confirme que la cláusula es abusiva, el reloj de la prescripción no empieza a contar.
Solo en los casos en los que el banco pueda demostrar que el cliente ya sabía que la cláusula era abusiva antes de esa sentencia, el plazo podría contarse desde ese momento.
El asunto ha sido devuelto a la Audiencia Provincial para que dicte nueva resolución siguiendo esta doctrina.
💶 Consecuencias: más de ocho millones de afectados pueden reclamar
Las consecuencias son enormes.
Esta interpretación abre la puerta a que millones de hipotecados puedan reclamar los gastos pagados hace años, aunque su préstamo esté cancelado.
Se calcula que la devolución media ronda los 1.200 euros por cliente, y que el número de potenciales reclamaciones supera los 8 millones.
Eso sí, los juzgados ya empiezan a advertir de una nueva avalancha de demandas.
🧩 Qué puedes reclamar y cómo hacerlo
Los gastos hipotecarios que se pueden reclamar son todos aquellos que los bancos cargaron indebidamente al cliente:
- Escritura del préstamo hipotecario
- Factura del registro de la propiedad
- Factura del tasador
- Factura de la gestoría
- Factura del notario
- Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Pasos básicos para reclamar:
1️⃣ Reúne la documentación (escrituras, facturas, recibos del impuesto, justificantes de pago).
2️⃣ Presenta una reclamación formal al banco.
3️⃣ Si no hay respuesta o te la deniegan, acude a un abogado o gestoría especializada.
💬 Conclusión: justicia con retraso, pero justicia
El Supremo ha dejado claro que los bancos no pueden esconderse tras el calendario para eludir devoluciones.
Aunque la batalla legal ha sido larga, el resultado favorece al consumidor medio, incluso si su hipoteca es de hace más de diez o quince años.
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