En España existen más de 23.000 viviendas okupadas, y aunque este tipo de inmueble se ha convertido en un imán para muchos inversores —sobre todo por su precio hasta un 50% por debajo del mercado—, la realidad es que comprar una vivienda con ocupantes dentro no es para principiantes.
Sí, puedes encontrar auténticas oportunidades.
Pero también puedes meterte en un laberinto legal y económico si no sabes lo que estás haciendo.
En SubastaFácil preferimos decir las cosas claras: una vivienda okupada puede ser muy rentable… solo si la compras bien y con todos los datos sobre la mesa.
En este artículo te explicamos lo que otros no te cuentan.
1. Antes de comprar: qué tipo de ocupación tiene la vivienda
No todos los okupas son iguales, y no todas las situaciones tienen la misma salida.
Antes de invertir, es imprescindible saber qué tipo de ocupación sufre el inmueble, porque esto determinará el tiempo, el coste y la dificultad de recuperar la posesión.
Ocupación en precario
Personas que residían con consentimiento, pero sin contrato.
Suele requerir un desahucio por precario, mediante procedimiento judicial.
Ocupantes sin título
Han accedido a la vivienda sin permiso.
Puede actuarse por vía penal o civil, según el caso.
Con título discutido
Antiguos inquilinos, herederos o personas con algún derecho que debe aclararse judicialmente.
Este escenario alarga los procesos y exige un análisis profundo.
Deudores hipotecarios vulnerables
Colectivo especialmente protegido por la ley hasta mayo de 2028.
Ejemplos: familias con menores vulnerables.
La recuperación puede tardar más y exige un plan claro.
2. Comprar una vivienda okupada: lo que realmente estás adquiriendo
Cuando compras una vivienda ocupada, te conviertes en propietario del inmueble, no de la posesión. Y esta diferencia importa.
Hasta que la vivienda no esté vacía, no podrás usarla, venderla ni alquilarla, pero sí tendrás que asumir:
- IBI
- Tasa de basura
- Cuotas de comunidad
- Suministros
- Reparaciones o daños causados por los ocupantes
Una mala compra puede convertir el supuesto "chollo" en una fuente de gastos inesperados.
3. Riesgos más comunes al adquirir una vivienda ocupada
Invertir en este tipo de inmuebles conlleva riesgos que no debes ignorar:
Derecho de retracto
Si no notificas correctamente la venta al ocupante, este podría comprarte la vivienda en las mismas condiciones, arrebatándote la operación.
Acumulación de gastos
IBI, comunidad o reparaciones pueden reducir significativamente la rentabilidad.
Procedimientos judiciales largos
Desahucios y reclamaciones pueden extender la inversión durante meses o incluso años.
Deterioro de la vivienda
No siempre se cuida lo que no se siente propio… y eso se nota.
4. Pasos esenciales ANTES de comprar una vivienda ocupada
En SubastaFácil lo repetimos siempre: la diferencia entre una buena operación y un desastre está en el análisis previo.
1. Revisión completa de documentación
Escrituras, contratos, recibos, notas simples, cargas…
Aquí, cada detalle importa.
2. Auditoría posesoria
Averiguamos quién vive dentro, desde cuándo y por qué.
Sin esta información, estás comprando a ciegas.
3. Contrato de compraventa blindado
Debe incluir cláusulas claras sobre estado de ocupación, riesgos asumidos, responsabilidades y particularidades del inmueble.
4. Notificaciones legales obligatorias
Si no se comunica correctamente la venta al ocupante, puede activarse su derecho de retracto.
Es un error común… y muy caro.
5. Entonces… ¿Merece la pena invertir en viviendas okupadas?
Sí, pero solo si sabes lo que compras.
Este tipo de operaciones pueden ser muy rentables, especialmente en subastas y ventas judiciales, pero requieren:
- Análisis exhaustivo
- Estudio profundo de riesgos
- Asesoramiento especializado
En SubastaFácil llevamos más de 15 años ayudando a inversores a evitar sorpresas, minimizar riesgos y maximizar la rentabilidad.
¿Quieres invertir sin sustos?
Te ayudamos a analizar cualquier inmueble okupado antes de comprarlo y te acompañamos en todo el proceso.
SubastaFácil: invierte seguro, invierte con estrategia.