La entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda en mayo de 2023 ha generado un profundo impacto en el mercado del alquiler en España. Desde su aprobación, la oferta de viviendas en alquiler permanente ha disminuido un 17 %, mientras que la demanda ha aumentado un 79 % a nivel nacional. Este desequilibrio ha provocado un incremento medio del precio de las rentas del 24 % entre mayo de 2023 y abril de 2025, según datos de Idealista.
Una oferta menguante y una demanda disparada
El mercado del alquiler se encuentra en un punto crítico. Propietarios preocupados por la inseguridad jurídica optan cada vez más por el alquiler de temporada, por habitaciones o turístico. Este fenómeno ha provocado un trasvase de viviendas que ha reducido el parque destinado al alquiler habitual.
La declaración de zonas de mercado residencial tensionado, inicialmente en Cataluña y recientemente en municipios de Navarra y el País Vasco, ha sido una de las principales medidas impulsadas por la Ley. Estas zonas permiten limitar el precio de los nuevos contratos de arrendamiento y ofrecer beneficios fiscales, pero su impacto efectivo es cuestionado por diversos expertos.
Competencia feroz por un alquiler
La presión de la demanda ha generado una alta competencia por cada vivienda disponible. En el primer trimestre de 2025, 35 personas de media compitieron por cada anuncio en el mercado del alquiler. En Barcelona, esta cifra asciende a 61 familias; en Palma, 57; en Madrid, 42. Casos extremos como Guadalajara (108 interesados por anuncio) o Vitoria (106) reflejan la gravedad de la situación.
Precios en máximos históricos
En abril de 2025, los precios de los alquileres alcanzaron un máximo histórico, con una media de 14,3 euros/m² al mes. Destacan ciudades como Segovia (+39 %), Valencia (+35 %), Madrid (+31 %) y Barcelona (+28 %). Hasta 25 capitales de provincia registran actualmente rentas en máximos.
Impacto de la regulación
Distintas voces del sector coinciden en que la Ley de Vivienda no ha logrado mejorar el acceso a la vivienda. Según el Instituto de Estudios Económicos (IEE), la excesiva regulación ha generado distorsiones en el mercado, desincentivando la inversión y reduciendo la oferta.
Xavier Vilajoana, presidente de APCEspaña, afirma que “la voluntad de la ley era buena, pero se ha centrado exclusivamente en la demanda, olvidando incentivar la oferta”. Por su parte, Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil, ha calificado la ley como “una bomba de relojería” que ha reducido el parque de alquiler en más de 120.000 inmuebles.
El auge del alquiler de temporada
Ante el endurecimiento del marco regulatorio, el alquiler de temporada ha ganado peso, representando ya el 14 % del mercado. En ciudades como Barcelona, esta modalidad alcanza el 47 % de las viviendas ofertadas, y en San Sebastián el 37 %. En cambio, en zonas menos tensionadas su incidencia es prácticamente inexistente.
Nuevas medidas en camino
El Gobierno ha comenzado a implementar un registro único de arrendamientos de corta duración y una ventanilla digital para su control. Asimismo, se ha propuesto una batería de medidas fiscales, como elevar el IVA a los pisos turísticos al 21 %, penalizar la vivienda vacía y limitar la inversión extranjera no residente.
Declaraciones de zonas tensionadas: luces y sombras
Cataluña fue la primera comunidad en aplicar esta medida, y en 2025 otras regiones han seguido el mismo camino. Sin embargo, los datos del Institut Català del Sòl (Incasòl) indican que el número de contratos firmados ha caído un 21,5 % en las 15 principales ciudades catalanas desde la entrada en vigor de la norma, y las rentas no muestran una tendencia clara a la baja.
Recomendaciones de los expertos
Desde organizaciones como Asval y APCEspaña se insiste en la necesidad de políticas que incentiven la construcción y el alquiler a precios asequibles, con seguridad jurídica y colaboración público-privada. La catedrática Matilde Cuena aboga por incentivos fiscales para quienes alquilan por debajo del precio de mercado, como vía para reactivar la oferta sin recurrir a intervenciones que distorsionen el mercado.
Mientras tanto, el Ministerio de Vivienda y la Generalitat de Cataluña han declinado realizar declaraciones. La situación del mercado del alquiler sigue siendo uno de los retos más complejos para la política de vivienda en España.