¿Pueden dejar sin efecto la adjudicación tras la celebración de la subasta?

destructora de papelSí. La ley contempla varios supuestos. Los más usuales son:

1.- Por la aplicación del 670.7 LEC 1/2000:

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.

2.- Por la  aplicación del derecho de Retracto legal (art. 1521 del Código Civil):

El artículo 1.521 del Código Civil da una definición del concepto de retracto legal al decir que es el derecho a subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa. Incluidas las ventas judiciales realizadas en pública subasta.

El requisito básico para su aplicabilidad es un contrato perfeccionado y consumado de venta por entrega de la cosa.

Para un mejor conocimiento del Retracto podemos agrupar los retractos legales de la forma siguiente:

I) Por situaciones de comunidad.

a) Retracto de comuneros.

El artículo 1.522 del Código Civil dispone que el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de algunos de ellos, y cuando dos o más copropietarios, quieran usar del retracto sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

Para la concesión del retracto de comuneros es imprescindible estar ante una comunidad por cuotas a la que le sea aplicable el artículo 399 del Código Civil, que permite a cada comunero enajenar o ceder su cuota, debiendo afectar la situación de comunidad al dominio.  Dicha comunidad por cuotas debe existir en el momento en que se realiza la venta y persistir en el que se ejercite el retracto.

b) Retracto de herederos.

Si alguno de los herederos vendiera a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquier de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsando el precio de la compra, con tal que lo verifique en término de 1 mes, a contar desde que esto se les haga saber”.

c) Retracto de consocios.

Según el artículo 1.708 del Código Civil le es de aplicación el articulado para  retracto de coherederos y comuneros

II) Por situaciones de propiedad dividida.

a) Retracto en la enfiteusis.

Cuando la propiedad está dividida en dos dominios, el directo y el útil. Así el artículo 1.636 regula los derechos de tanteo y de retracto que podrán ser ejercitados tanto por el censualista (dueño directo) como por el enfiteuta (dueño útil).

En las ventas judiciales hay un único plazo común para ejercitar el retracto, de nueve días útiles a contar desde el otorgamiento de la correspondiente escritura.

III) Retracto de colindantes.

La ley lo planteó como remedio a la excesiva división de la propiedad territorial permitiendo al propietario de una finca rústica subrogarse en lugar del comprador, cuando éste no es colindante y se vende una finca rústica de menor extensión de una hectárea.

V) Retractos en la legislación de arrendamientos.

a) Arrendamientos Urbanos.

En la Ley de Arrendamientos Urbanos artículo 25 para los arrendamientos de vivienda y en el art. 31 para los usos distintos del de vivienda, se recogen los derechos de adquisición preferente y entre ellos, como no puede ser menos, el derecho de retracto en  condiciones de mercado.

No obstante sigue siendo aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, para los contratos celebrados a su amparo.

El fundamento de la LAU. de 1.964 era que el arrendatario pudiera adquirir precisamente el piso o local que ocupa pero nada más del inmueble.

Conforme se indicaba al inicio de este apartado, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 regula el derecho de adquisición preferente del arrendatario de la vivienda y en concreto el derecho de retracto conforme el art. 1.518 del Código Civil, recogiéndose la novedad de posibilitar el pacto de renuncia del derecho de retracto cuando estemos ante contratos de duración acordada mayor de cinco años (art. 25.8).

Por otro lado, el artículo 31 regula el derecho de adquisición preferente en los mismos términos ya vistos del art. 25, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda.

b) Arrendamientos Rústicos.

La reciente Ley de Arrendamientos Rústicos ha hecho desaparecer los derechos del arrendatario y del aparcero al tanteo, retracto o adquisición preferente.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 declara la preferencia del arrendatario sobre cualquier otro excepto el retracto de condueño de la vivienda o el retracto convencional si figuraba inscrito en el Registro de la Propiedad cuando se celebró el contrato de arrendamiento. Por su parte, en la regulación arrendaticia urbana de 1.964, el derecho de retracto del arrendador de local de negocio es preferente a cualquier otro salvo el de condueño del negocio (art. 40).

Otros datos sobre el Retracto

La demanda de retracto se debe plantear contra el comprador

si antes de caducar el plazo del ejercicio de la acción de retracto, se ha producido otra transmisión, y ésta se conoce también por el actor retrayente, éste puede dirigir su acción contra ambos sucesivos adquirentes requisito de admisibilidad prueba documental del título y consignación del precio.

Plazos para interponer la acción de Retracto

La ley concede nueve días para el retracto de comuneros y de colindantes (art. 1.524 del C.C.)

El artículo 1.067 del Código Civil fija el plazo de un mes para el ejercicio de la acción de retracto de coherederos y de consocios.

Sesenta días hábiles se fijan para el ejercicio de la acción en los arrendamientos rústicos conforme el artículo 88 de la LAR. de 1.980

En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 se concede el plazo de sesenta días naturales en arrendamientos urbanos (art. 48.2) excepción hecha del retracto del arrendador sobre el local de negocio traspasado que será de 30 días hábiles (arts. 36.3 y 39 LAU de 1.964), por otro lado la legislación arrendaticia urbana actual fija el plazo de treinta días naturales en el retracto de vivienda (art. 25.3 LAU. de 1.994).

Dos meses se contemplan en el retracto de bienes del Patrimonio Histórico Español

En el retracto convencional regulado en el art. 1.508 del Código Civil se fija el plazo de cuatro años para su ejercicio, en el supuesto de que no se hubiere pactado nada al respecto, o bien el convenido, sin que el mismo puede exceder de diez años.

El día inicial para el cómputo del plazo es, en principio, el de conocimiento de la venta, a no ser que previamente se haya procedido a la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, computándose desde la fecha de la inscripción y no desde el asiento de presentación o desde el de la escritura de venta, y el punto de partida es el día siguiente al de tenerse conocimiento de la enajenación o de la inscripción en el Registro el conocimiento de la venta se debe referir a su consumación y no únicamente a su perfección.

Mención especial merecen los supuestos de ventas judiciales, donde la más reciente jurisprudencia declara que la acción de retracto surge desde el momento de la aprobación de la subasta y adjudicación judicial.

Sobre el precio del Retracto

El Tribunal Constitucional entiende que no se exige que la consignación sea en metálico siendo suficiente un cheque conformado, se admite también el aval bancario o fianza.

La jurisprudencia entiende que es preciso consignar el precio real, no el que conste en la escritura de venta.

La consignación tampoco incluye aquellas cantidades aplazadas del precio que no pagó el comprador ni recibió el vendedor

Cuando la transmisión precedente se haya realizado en subasta judicial, la cuantía del retracto vendrá determinada por el precio del remate o valor de la adjudicación, no por el valor de mercado ni por el de tasación de la finca

Justificación del título.

No es necesario que el título del retrayente conste en documento público siendo suficiente un documento privado.

* Anexamos un interesante y extenso artículo sobre el El juicio especial de retracto

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