Cómo Obligar al banco a ACEPTAR la Dación en Pago

Uno de los principales problemas de la Dación en Pago es que los bancos NO QUIEREN aceptarlas. Ahora bien ¿Qué podemos hacer nosotros para “obligarlos” a que lo hagan?

Lo primero que te recomiendo es que SIGAS UNA ESTRATEGIA. No vayas a lo loco, ni pretendas que se “apiaden” de ti y recojan tu casa como pago por tus deudas a la primera de cambio, porque NO lo van a hacer. No les conviene la dación en pago en casi ningún caso.

Así que vayamos por partes. Lo PRIMERO que tienes que entender es a tu “enemigo” y saber cómo piensa. Cuál es la razón por la que NO les interesa quedarse con tu casa. Y por qué esas ganas por “joderte”.

Pues aquí viene la primera sorpresa: El señor que te atiende en el banco es un empleadito más que sigue instrucciones. Y de la misma forma que en su día te facilitó el camino para que compraras una casa y constituyeras una hipoteca (había que cubrir objetivos), ahora te pondrá todas las trabas para intentar evitar al máximo la entrada masiva de inmuebles en la entidad. Es una cuestión de balances (aunque para tí sea un problema de índole familiar).

A la vista de esto, NO concentres tus esfuerzos ni energías en “convencer” al empleado ni director de turno. Ve directamente a por LA ENTIDAD. Ataca, con todos los instrumentos que puedas al banco como “institución”, NO a sus empleados. De hecho ellos deben constituirse en una pieza clave que te ayuden y faciliten información sobre cómo conseguir tu objetivo. Aunque a priori te pueda parecer que no van a facilitarte el camino, ellos son personas también como tú (con su hipoteca), con sus problemas y a los que NO les eres ajeno. Utiliza esa cercanía para lograr tu objetivo.

El SEGUNDO paso importante es que tienes que ENTENDER es que la entidad te pondrá todos los obstáculos posibles para no realizar la Dación en Pago si sabe que tiene contigo otras garantías adicionales (una nómina, la de tu pareja, el aval de tus padres, etc.) Este es un punto MUY IMPORTANTE ya que si te fijas, las principales daciones en pago que realizan los bancos son a personas (la mayoría inmigrantes) que no disponen de garantías adicionales y que ante la actual situación deciden retornar a su país. En tal caso, el banco tiene claro que una ejecución judicial le costará tiempo y gastos de letrados innecesarios para finalmente obtener la propiedad. Como saben que es un cliente dificilmente cobrable, declaran el credito fallido y aceptan la Dación en Pago sobre la marcha si se sabe justificar. Obviamente porque les conviene.

Un punto más: si el tipo de salida para subasta (que está señalado en la hipoteca que constituiste) es igual o superior al DOBLE de lo que tu debes, tampoco les interesará iniciar un proceso de ejecución judicial ya que terminarán (después de mucho tiempo) quedándose con la propiedad por el importe de la deuda. En este caso te dirán que no hay problema, que te aceptan la dación en pago (porque les interesa y porque ganarán mucho tiempo).

Así pues, vayamos a lo PRACTICO, que ya me estoy extendiendo demasiado en este post:

Partiendo de la base que ya lo haz intentado TODO para vender tu casa y no lo haz conseguido…

1.- Localiza la escritura de tu hipoteca y fíjate si el tipo señalado para una hipotética subasta es igual o superior al importe que les debes.

2.- Prepara tu presentación al BANCO con los documentos que justifican tu situación actual.

3.- Expón tus motivos. Primero al director/a de tu oficina y luego al Jefe de Morosidad de tu demarcación provincial. Esto hazlo PERSONALMENTE. Tienen que verte la cara. Son personas que, igual que tú (por difícil que te parezca), podrían verse también en la misma situación. Busca la palabra “empatía” en google y aprende a utilizarla.

4.- Documéntalo todo de forma fehaciente (burofax y/o notarialmente). Aunque hables personalmente con ellos, no te conformes con un “no se preocupe, vamos a estudiar su caso”. De la forma más cortes infórmales que lo que les haz venido a decir personalmente también se lo haz comunicado ya a LA ENTIDAD de forma oficial por Burofax. Tienes que DAR LA CARA. Es importante que le pongan cara al expediente (porque hasta la fecha tu no eres más que eso; un expediente).

5.- Sé PERSEVERANTE. Parte de la base que tú eres una incomodidad para estas personas y posiblemente buscarán cualquier excusa para no atenderte de la forma debida. Hazles ver que eres su cliente, un cliente de la entidad, un cliente al que se deben y logra conectar con ellos DE LA FORMA QUE SEA. No te rindas JAMAS. Si tienes que hacer guardia de 8 horas en la puerta de su despacho, hazlo. Durante todos los días que sean necesarios. Si calculas la deuda con la que te vas a quedar si no logras solucionar este problema verás que tu tiempo NO LO ESTÁS MALGASTANDO.

6.- Busca fórmulas para deshacerte de otro patrimonio que tengas, e incluso hipotecarlo (aunque sea de forma ficticia). Esto te llevará tiempo y una buena planificación pero valdrá la pena. El objetivo es que cuando presentes tu propuesta de dación en pago, el analista de riesgo (al que definitivamente llegará tu expediente) la acepte, principalmente por la imposibilidad de cobrarse de ninguna otra forma la deuda que te quede pendiente y por las facilidades que estás dando a que en menos tiempo obtengan el mismo resultado.

Bueno, hay muchos más flecos que contar, pero no quiero que este post sea intragable ;-)

En la parte de abajo puedes dejarme tus comentarios sobre este artículo que acabas de leer . Te agradeceré que lo hagas y que me cuentes cuál es tu principal frustración o duda con este tema. YO personalmente estaré contestando tus preguntas y comentarios.

Gracias,

Manuel González

PD: Para los que digan que todo esto no son más que pamplinas, aquí os dejo el testimonio de Joel. Al final el banco definitivamente aceptó la dación en pago de su casa. Tardamos casi un mes y medio en que dieran el brazo a torcer, pero valió la pena. Joel YA ES LIBRE ! Abrazos y ANIMO a todos!

http://www.youtube.com/watch?v=AQ3iBsauXgU

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492 Responses to “Cómo Obligar al banco a ACEPTAR la Dación en Pago”

  1. jose antonio fernandez fernandez says:

    hola un saludo le escribo porque usted me contesto a una pregunta en este foro http://foro.vdevivienda.net/viewtopic.php?f=57&t=5528 y como bien dice aqui estoy haciendole otra pregunta si no es mucha molestia, primero sobre lo que me dice de haber intentado la dacion en pago ya lo intente y la respuesta fue siempre la misma NO asi que como ya estoy jodio y el piso ya esta subastado aunque eso si se lo han quedado por mas del 50% de su valor algo raro pero verdad, he estado el la sucursal para ver como arreglo lo que queda pendiente que puede subir unos 90.000 euros con los gastos de costas y abogados etc etc y me han dicho que primero haga unos ingresos de aproximadamente unos 800 a 1000 euros cada mes durante 5 meses y aun eso no me garantizan que se pueda hacer alguna operacion de credito, a lo que yo conteste ¿que qué garantia tienen ahora de cobrar? si no tengo ningun bien y el unico que es la casa en mi pueblo que esta hipoteca en un 90% de su valor, que voy de buena fe y quiero pagar lo que se debe y aun asi se ponen chulos.
    mi pregunta es la siguiente si el banco de la vivienda del pueblo se aviene si hago una donacion de dicha vivienda a mi hijo y yo sigo pagando la hipoteca que tiene esta casa ¿el otro banco podria hacer algo en mi contra ? es que no se avienen a nada para arreglar el tema .
    gracias por escucharme y espero no ser muy pesado.

  2. dacionenpago says:

    Hola Jose Antonio
    1º.- NO eres pesado ;-)
    2º.- En respuesta a tu pregunta: Enhorabuena (el hecho de que se hayan adjudicado la propiedad por encima del 50% es algo MUY positivo. Respecto a los gastos y costas inherentes al procedimiento te RECOMIENDO que NO dejes de impugnarlos (si no hay oposición suelen poner el máximo permitido) Y si nadie protesta… ya se sabe. Así que protesta (pero en el JUZGADO y por escrito).

    La formula que propones te dejará “FUERA DEL SISTEMA“. Me explico, no podrás cobrar una nómina medianamente digna porque te embargarán todo lo que exceda el salario mínimo. Tampoco podrás heredar ni ganarte la lotería porque estarán al acecho (ellos no, pero sí sus sistemas informáticos). Lo que te quiero decir es que las complicaciones por salirse del sistema pueden ser mayores que las que a priori supones. No obstante, si tienes MUY claro que esto NO te importa puedes intentar “distraer tu patrimonio” de la forma que propones o de otras muchas. Pero está claro que NO es lo que te recomendaría (valóralo como última instancia)

    Intenta esto durante la próxima semana y me cuentas:

    * NEGOCIA el importe pendiente que te queda de deuda. Mostrando tu disposición de pago PERO advirtiéndoles también que NO tienen donde cobrarse NI LO TENDRÁN. Si eres hábil podrás rebajar tu deuda muuuuucho.

    En el ámbito de dicha negociación:

    - Dile al banco (después de haber negociado a la baja el importe de la deuda) que le aportas la otra vivienda (hipotecada al 90%) en dación en pago para compensarlos por la deuda, verás que NI SE LO VAN A PLANTEAR.
    - Si ni se plantean esta primera opción (que es lo más posible), agrupa TODAS las deudas que tengas con ese banco (incluído tarjetas y demás) y proponles CONSTITUIR SEGUNDA HIPOTECA sobre la finca del pueblo. Eso sí; SIN SOLTAR UN DURO (porque NO TIENES!!! -esto es importante que lo tengan claro-). Que te den ELLOS el dinero para los gastos de esa segunda hipoteca si es que quieren “garantizar” el cobro de tu deuda. OJO: El truco está en que seas HABIL y logres introducir en la escritura que el tipo para subasta sea al menos EL DOBLE del importe por el que se va constituir la hipoteca.

    Luego, llegado el primer vencimiento de la segunda hipoteca INCUMPLES el pago, saldrá a subasta y el banco se la adjudicará (esta vez por el total de la deuda), absorbiendo TAMBIÉN la primera carga. Vamos, que en cierta medida habrás logrado QUITARTE el total de estas 2 pesadas cargas de tus hombros con el mismo resultado que si hubieras convencido al banco de que aceptara tu única propiedad (con la carga hipotecaria) como pago por la deuda pendiente.

    Para el resto de personas que estén leyendo esta respuesta: Posiblemente esto se podía haber EVITADO actuando correctamente antes de la subasta. Pero eso ya lo comentaré con quien esté en dicha situación…

    Otra cosa Jose Antonio: si mi respuesta te ha sido de alguna ayuda te ruego a cambio que por favor difundas este blog TANTO COMO PUEDAS. Me gustaría contar con la mayor cantidad de opiniones posibles para saber EXACTAMENTE qué es lo que necesitáis las personas que estáis pasando por esto. Saludos!

  3. Francisco Javier García Val says:

    Le agradezco que atienda mi problema:
    Tengo 47 años y soy pensionista, con una invalidez absoluta.
    Compré un piso y me concedieron una hipoteca de 69000 en 2007. Hoy quedan 63700 euros por pagar; la mensualidad es de 351 euros mensuales y lo llevo al dia.. Hice obra en el piso para lo cual me concedieron un prestamo personal del que estoy pagando 55 euros al mes y que también llevo al día. El problema me -mea culpa- viene porque, al no llegarme para otros gastos que tuve que afrontar, solicité al Santander Consumer Finance otro préstamo de 9000 euros. Empecé a pagar las mensualidades pero llegó un momento en que dejé de hacerlo porque al final para vivir tras pagar comunidad de vecinos, luz, agua, etc., sólo me quedaban unos 150 euros. Ahora estoy esperando a que me llamen del juzgado para hacer frente a éste último prestamo impagado y, como no le tengo apego especial al piso, he pensado en la dación en pago a mi entidad y así poder pagar al Santander, e irme a vivir de alquiler. En mi pueblo -soy soltero- puedo encontrar viviendas en alquiler por unos 180 euros.
    He llamado y hablado con la directora de mi sucursal pero me niega la ampliación de la hipoteca porque soy pensionista, por la crisis y porque no tengo aval alguno.
    Por eso he pensado en la dación en pago.
    ¿usted que me recomienda que haga?
    Muchísimas gracias por atenderme y perdone si me he extendido, pero quería exponerle todo al detalle.

  4. dacionenpago says:

    No sé como te llamas. Ponlo please para poder dirigirme mejor a tí.
    Bueno, vayamos al asunto;
    1.- No te has excedido. Es BASICO conocer los detalles para poder darte el mejor asesoramiento.
    2.- En tu caso podrías forzar la “dación en pago” aunque el banco no la quiera.

    La fórmula en tu caso es “sencilla”: NO dejes de pagar al banco con el que tienes la hipoteca, pero SI deja de pagar a Santander Consumer y provoca que la ejecución judicial vaya lo más rápido posible en el juzgado. Si no hay oposición y existe disposición de las partes la cosa puede ir mucho más deprisa de lo habitual (te ahorrarás gastos e intereses). Puedes incluso en el proceso judicial proponer la dación en pago al Santander Consumer para evitar la ejecución (lo que a buen seguro no aceptarán -pero por si acaso, inténtalo-)

    Con esto conseguirás que cuando se adjudique la vivienda Santander Consumer en la subasta, este arrastre consigo TODA la deuda que quede pendiente de pagar de la hipoteca, con lo que a todos los efectos habrás conseguido el mismo propósito. Vualá! Hecho.
    Vete comentándonos tu experiencia en caso que decidas dar los pasos que te he indicado.

    Un saludo,
    Manuel

  5. Jordi says:

    Hola ,
    Te agradezco de antemano tu ayuda y el asesoramiento que ofreces a todas las consultas aquí planteadas.
    Mi caso es el siguiente . Tengo una hipoteca puente o cambio de casa sobre dos viviendas como garantía del préstamo . La hipoteca en su inicio era de 350.000 y ahora , por la capitalización de los intereses en el período de carencia es de 367.000 .

    Vivimos de alquiler , puesto que decidimos alquilar las dos viviendas de las que somos propietarios mi mujer y yo , para poder pagar la hipoteca y vivir en un piso de alquiler económico.

    Hoy por hoy tenemos la hipoteca al día , pero no duraremos mucho más . Yo tengo además un crédito personal , del que hace 5 meses que no paga y ya estoy recibiendo las oportunas cartas y advertencias. El crédito tiene un saldo pendiente de unos 17.000€ , con cuotas de 335€/mes .

    Bien , mi mujer y yo somos autónomos , la empresa no va muy bien y tiramos como podemos y además tenemos dos niñas mellizas de 10 meses .

    Una de las viviendas soy yo único propietario al 100% y la otra la tenemos al 50% . En la actualidad las viviendas deben tener un valor de unos 250.000€ . La hipoteca hoy es de 367.000€ .
    He leído atentamente el post y he localizado en la escritura que a efectos de ejecución , bueno exactamente dice así : ” A los efectos prevenidos en el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los interesados tasan las fincas hipotecadas en las siguientes cantidades :
    - Finca nº 1 …………. 319.200€
    - Finca nº 2…………. 352.800€

    Bien si lo sumamos son 672.000€ , que por poco no llega al doble de lo que debemos ( 367.000 € )
    A todo esto, tenemos un avalista que es mi madre pero que no tiene nada a su nombre , ni propiedades , ni nada . Cobra la pensión de jubilación mínima que tengo entendido no es embargable .

    Con todo lo expuesto , qué me recomendarías ? Puedo optar a la dación con ciertas garantías de éxito ?

    Muchas gracaias por tu comprensión y ayuda y felicidades por el blog.

  6. loly says:

    Hola , despues de mucho mirar he encontrado este blog donde veo que asesorais bastante claramente sobre hipotecas y dacion en pago.
    Mi problema es el siguiente : hace dos años mi hija y mi yerno se compraron una casa por valos de 308.000 euros , y como no podian comprarla ellos solos por no tener ninguna propiedad , yo me avine a ayudarlos y cuando fuí al banco la directora me dijo que tenia que constar en la escritura si queria que les diesen la hipoteca.
    Yo tengo dos viviendas de propiedad , una de ellas vive mi hijo y es un lof de 23 mtr cuadrados , y la otra es una casa pareada , pero que consta mi marido de usufructuario.
    Mi esposo lleva 7 años en coma vegetativo , y es por esa desgracia que yo cobro bastante sueldo , pues soy su tutora legal , pero yo no tengo ninguna nomina aparte de eso , y depende de el tiempo que mi esposo esté vivo , para cobrar , pues cuando el fallezca me quedará un tercio de dicho sueldo.
    Con mi hija convenimos que les ayudaria durante un tiempo a pagar la hipoteca y que despues ellos se harian cargo….no ha sido asi , y llevan mas de un años que estoy pagando yo sola la hipoteca …siendome muy dificil llegar a final de mes con esa carga, ella no trabaja y el es autonomo , tienen dos niños pequeños y dicen que no pueden , y si yo no pago el banco viene a por mi , pues otra cosa que no vi en la escritura es que pone que somos deudores a titulo solidario…y claro ellos como no tienen nada iria el banco a por mi.
    Hasta ahora he podido hacer frente a los pagos , pero vista la situación de mi esposo , que en cualquier momento fallece , fuí al banco a explicarles la situacion.
    El director muy amable me dijo que se podia mirar la dacion de pago , pero que para ello , tenian que estar todos los pagos al dia, mi hija y su pareja no habian pagado nada de ibis..basuras..comunidad ..etc , asi que como el director me aseguro que era muy viable la dacion , me gasté todo el dinero que me quedaba en poner al dia las deudas de la dichosa casa.
    La semana pasada me llama el director y me dice …que si creia que el banco no se iba a enterar que tenia esas propiedades …yo le contesté que en ningún momento lo escondí y que por ello era mi interes el tema de la dacion, si yo no hubiese tenido nada ..dejaria de pagar y punto.
    Ahora estoy esperando la respuesta del banco ..pero me temo que será una negativa, asi que me han comentado que existe el tema del testaferro ¿puede hacerse eso ?..y por otro lado tambien puedo donar donde vive mi hijo a el ..el abogado me ha dicho que en cataluña el tema de la donacion hasta una cierta cantidad no hay que pagar nada .
    Francamente me duele que mi esposo y yo hemos sudado tantos años , lleguen estos señores y se lo queden por la cara ..yo he ido de buena fe con ellos y veo que se han dado cuenta que en cuanto fallezca mi esposo me tienen en su dominio.
    LEs agradeceria , que si ustedes saben alguna otra alternativa me la dijesen pues estoy que no vivo desde que se me ocurrio avalar a mi hija creyendo que eran personas responsables.
    Muchas gracias de antemano por su respuesta.
    Saludos.

  7. manuel gambero says:

    Muy buenas, mi caso es el siguiente:

    En el año 2008 hice una hipoteca cambio de casa, mala fecha y mal recurso lo se, que hasta ahora no he podido vender la casa que dejaba. Decidi ponerla en alquiler, a traves del programa del estado , por los 6000 € vamos, pero a fecha de hoy na de na, bueno vallamos al caso, a fecha de hoy he tenido que deshauciar al inquilino con una deuda a mis espaldas de 6000, todo esto mas como esta la casa, otros 5000 de arreglos me esta llevando a la ruina, comentarle que mi mujer a todo esto se quedo en paro, para mayor desgracia. La hipoteca tiene, la vivienda en la que vivo ahora, la que tenia en alquiler mas el aval de mis padres, esta opcion la de dacion en pago me parece la ideal porque no quiero seguir siendo propietario de una deuda y estaria dispuesto a entregar las dos viviendas en dacion siempre y cuando no tocaran y liberaran a mis padres del calvario de haberle hipotecado su vivienda. Me gustaria que me recomendase que pasos a seguir y si esta opcion la ve viable,

    Muchas gracias y un saludo

  8. dacionenpago says:

    Hola Jordi

    Antes que nada disculpad a todos que no os pueda responder de forma inmediata. Mis obligaciones apenas me dejan tiempo. Aquí vamos con lo tuyo Jordi. Tengo varias recomendaciones que darte:

    1.- Publica YA tus dos propiedades en el mercado inmobiliario. Es importante que te esfuerces que dar lo mejor de las propiedades. Aquí te pongo un enlace con trucos para hacer las mejores fotos http://www.idealista.com/pagina/trucos.fotos.videos . APLICALO. Pon en el texto las bondades del inmueble (intentaré publicar en breve un post con truquitos para vender más facilmente propiedades con problemas como estas). Pero mientras tanto advierte a quien lea tu anuncio que DAS FACILIDADES DE PAGO y que tiene la FINANCION PRECONCEDIDA. (No estoy loco… si te sale algún comprador potencial ya te explicaré como hacerlo)

    2.- PARALELAMENTE ve al banco a hablar con ellos (relee los puntos 2 al 5 de este post) y APLICALOS ! Vuelvo a repetírtelo: APLICALOS !

    Por el tipo de subasta que tienen las propiedades tienes MUCHAS probabilidades que te acepten la dación en pago.

    Intentarán darte más plazo, carencias, etc. NO LO ACEPTES. Estarás dilatando el problema. NO eliminándolo.

    Lo más importante: TODO LO QUE TE HE DICHO NO SIRVE DE NADA (DE NADA) SI NO LO APLICAS. Y además yo habré perdido un tiempo precioso escribiendo cuando debiera estar ahora descansando. ¡APLICALO!

    PD: FELICIDADES (mira que lo pongo en MAYUSCULAS). Dios te ha bendecido con esas dos niñas. Ahora te estarán dando mucho trabajito (yo tengo 3 niñas y sé lo que es :-) . Piensa en ellas cuando vayas a hablar con el banco y ya verás como la cara te cambia. ANIMO. Ya nos contarás cómo te fue.

  9. dacionenpago says:

    Hola Loly

    Si de algo sirve escucharos es para darse cuenta de :

    1º.- La forma miserable con la que actúan algunos bancos. Fíjate que evalúan si tienes otras propiedades de las que poder tirar antes de valorar la dación en pago.

    2º.- Que una madre siempre es una madre: Ayudáis aún en perjuicio propio. Ahora bien, imagino ya habrás escarmentado de la experiencia.

    Haz lo siguiente:
    - Plántate en la oficina del director y explícale tu caso OTRA VEZ.
    - Planta cara al problema. Principalmente porque para ti puede ser un problema VITAL. Si te embargan la única vía de ingresos que tienes en el futuro ¿cómo vas a vivir?
    - NO DEJES que traten tu caso como una operación. ERES UNA PERSONA que tiene un problema que quiere resolver. ERES SU CLIENTE y quieres ser atendida DEBIDAMENTE.
    - Vé con la MEJOR disposición. NO vas a llorar ni suplicar nada. Solo quieres salir de una situación en la que NUNCA debiste haber entrado.

    Vete MAÑANA y luego cuéntame como te ha ido.

    Respecto al uso de testaferros y donaciones de las que hablas puedes hacerlas pero tienes que tener MUCHO cuidado con el Lanzamiento de Bienes (es un delito). Puedes proteger las propiedades, pero no podrás proteger ingresos que tengas superiores al salario mínimo.

    En función de como te vaya con el banco te diré lo que hacer para que no te roben lo poco que tengas y que con tanto sudor habéis logrado tu marido y tú. Pero ANTES de meternos en ese LÍO (en el que no recomiendo entrar a menos que sea la ULTIMA opción) haz lo que te digo MAÑANA MISMO!

    Saludos desde GRAN CANARIA
    Manuel

  10. dacionenpago says:

    Hola Manuel
    Para poder ayudarte tienes que ser más concreto con los datos. Relee el post y fíjate en los 6 puntos que expuse. Fíjate también en que como digo en el post: si el tipo de salida para subasta (que está señalado en la hipoteca que constituiste) es igual o superior al DOBLE de lo que tu debes, no les interesará iniciar un proceso de ejecución judicial ya que terminarán (después de mucho tiempo) quedándose con la propiedad por el importe de la deuda. En este caso te dirán que no hay problema, que te aceptan la dación en pago (porque les interesa y porque ganarán mucho tiempo).

    Saludos,
    Manuel

    PD: Liberar a tus padres de esta carga es lo MEJOR que podrás hacer en mucho tiempo. Créeme. Mantenme informado de tus avances por si puedo ayudarte en algo.

  11. loly says:

    Hola Manuel, no sabes lo agradecida que estoy por que me hayas contestado a mi pregunta….hoy en dia la gente ignora los sufrimientos ajenos y este lo es mucho para mi.
    Tengo que decirte que despues de que el banco me exiguió que limpiase la casa de impuestos y tributos porque según ellos pintaba bien la cosa de la dación…tuve que pagar casi 2.000 euros que debia mi hija de ibis ,basuras y comunidad. Pues despues de todo eso . ayer me llama el director y me dice ¡¡que lo siente pero que teniendo propiedades el banco no me puede hacer la dacion¡¡. me quedé de una pieza y le dije que entonces porqué me prometio que tenia un 90% de posibilidades en la dacion…me dijo que era lo que habia y que yo tenia propiedades y el banco no me lo iba a hacer.
    Tengo que comentarte que este mismo señor , me hizo una transferencia bancaria como si fuese yo a una cuenta de mi hija de unos 600 euros , por su cuenta y riesgo , sin preguntarme nada porque segun el tenia que tenerlo todo limpio y mi hija debia ese dinero de un seguro…resulto ser que ese dinero ya estaba pagado y hace un mes de eso y no me lo ha abonado en mi cuenta ¿me piedes decir si eso es denunciable ? porque me ha dejado sin el poco dinero que tenia con la promesa de la dacion y ahora no quiere saber nada …dice que esta mirando que me abonen el dinero pero que es complicado ¡¡es mi dinero que el cogió por su cuenta.
    Ayer estube hablando de nuevo con el abogado y me dijo que puedo hacer una donacion a mi hijo de la casa poniendome yo de usufructuaria …además de ya serlo mi marido el cual está cada dia peor y en cualquier momento fallecerá , pues ,está en paliativos pues no quiero que le prolonguen la agonia mas ..lleva asi 7 años y no hay derecho….le dije a la doctor a que a pesar de mis problemas financieros no quiero que lo hagan sufrir inutilmente y que deje que la naturaleza siga su curso hasta que Dios quiera…y ultimamente tiene muchas fiebres y las llagas cada dia peor. Los buitres del banco lo saben porque les presente un informe medico en el cual dice la situacion de mi esposo , que yo les presente pensando que me iban a ayudar y ha sido peor , porque ya se frotan las manos pensando en lo que les va a caer.
    Antes de que se lo quede el banco se lo dono a mi hijo que al final de cuentas es la herencia de sus padres y abuelos…a mi hija la desheredo por todo el sufrimiento que me está aportando , pues no paga nada de la hipoteca y encima se ha ido a una casa de alquiler dejandome con el marrón a mi.
    Muchas gracias por su atención y espero que me diga si hago bien con lo de la donación….el tiempo corre en mi contra y el banco lo sabe.
    Un saludo.
    Loly

  12. Jordi says:

    MUCHAS GRACIAS Manuel por insuflarme esta cantidad de ánimo y esperanza sobre mi caso .

    Voy a seguir al pie de la letra tus indicaciones y te mantendré informado de la evolución del caso si me lo permites .

    Hay una cosa que no acabo de comprender relacionado con lo de ” si el tipo de salida para subasta (que está señalado en la hipoteca que constituiste) es igual o superior al DOBLE de lo que tu debes, tampoco les interesará iniciar un proceso de ejecución judicial ya que terminarán (después de mucho tiempo) quedándose con la propiedad por el importe de la deuda ”

    Vamos a ver , si me deuda es de 365.000 € , en caso de ejecución le añadirán a este importe las debidas cantidades en concepto de intereses de demora más costas y gastos de ejecución verdad ? Esto puede ascender a 100.000€ más o menos creo yo , que sumados a los 365.000€ asciende a 465.000€ .

    Si la tasacion a efectos de subasta es de 672.000€ y ellos se las acaban adjudicando por el 50% , o sea 336.000€ , resulta que todavía tendrían derecho a reclamarme unos 129.000€ . No es así ?

    Por eso no termino de entender lo que explicas .

    En otro orden de cosas , voy a publicar como bien dices mis immuebles en varios portales pero tengo varias preguntas :
    A) Qué hago con los inquilinos ? Podría ceder estos contratos a terceros ? En este caso el Banco, Les interesaría ? ( De momento son buenos pagadores )
    B) Qué hago en caso de qué un potencial comprador quiera ver el piso físicamente pero no pueda porqué están los inquilinos dentro ?
    C) Entiendo lo de la hipoteca ” Preconcedida ” puesto que es lo que ofrecerá el Banco cuando se las adjudique y quiera deshacerse de ellas rápido , pero qué otras facilidades de pago puedo ofrecer ? ( Opción de compra etc… )
    D) Y por último ,cómo voy a vender unos pisos que hoy valen mucho menos de lo que se debe sin la autorización del Banco , el cual debe firmar la escritura de cancelación ?

    Muchas gracias nuevamente Manuel y tienes toda la razón . Mis niñas son una bendición aunque no nos dejen dormir por la noche y exijan toda nuestra atención las 24 horas del día .

    Un fuerte abrazo ,

    Jordi

  13. David says:

    Hola:

    Mi situación es la siguiente:

    Tengo vivienda a nombre de una S.L.
    Para construirla constituí una hipoteca de 300.000 €, una 2ª de 60.000 € y una 3ª de 45.000 €
    Ahora 2 de las 3 las estoy pagando con carencia (las llevo las 3 al día pero con muchas dificultades)

    La cuestión es que estoy con el agua al cuello y creo que no voy a poder hacer frente a la próxima cuota (en total 1.060€/mes en carencia)

    La sociedad no tiene actividad desde hace 2 años.

    Las cuotas las estoy pagando con mi nómina actual de mi nuevo trabajo (1.000 €) que, además, la tengo embargada por Hacienda por otra deuda.

    En las hipotecas además estamos mi madre y yo como avaladores personales.

    Yo no tengo nada a mi nombre, pero mi madre tiene una propiedad libre de cargas.

    Mi pregunta es: que consecuencias puedo tener si no pago las siguientes cuotas y, que posibilidad hay de que me acepten una dación en pago (en la escritura pone que ellos tendría que hacer provisión de fondos de 60.000 € en caso de impago…) y como debería proceder.

    Gracias por adelantado

  14. Daniel says:

    Hola, tengo una consulta y me gustaria ver que piensas de esto.
    Tengo mi hipoteca en La Caixa desde noviembre del 2006. De momento no hay ningun impago en la hipoteca, estoy en desempleo, en la provincia donde vivo no hay trabajo y tengo que cambiar de residencia para conseguir un trabajo. No se como plantearle al banco una dación. la hipoteca es de 199,000€. Nouiero tener que llegar al proceso judicial y me han hablado de la dación. es posible en mi caso teniendo en cuenta que estoy en el paro? mis padres viven en mi casa tambien y ellos no tienes pension, los mantengo yo tambien.. Yendonos a otra provincia se que conseguiria trabajo, pero no se que hacer con la casa, no he podido ni alquilarla ni mucho menos venderla. que me aconsejas?
    Muchas gracias por tu colaboración!

    UN Saludo!

  15. dacionenpago says:

    Hola de nuevo Loly
    Por lo que veo el señorito del banco ya ha hecho lo que muchos: meter la mano en cuenta ajena para cuadrar sus cuentas. Pues bien, que sepas que eso NO puede hacerlo. Te recomendaría visto como tienes el patio que le gires un BUROFAX a la oficina exponiendo tu voluntad de aportar la propiedad en DACIÓN EN PAGO (da igual que verbalmente te haya dicho que no). Sigue las instrucciones que pongo en el POST (documéntalo todo). En el escrito hazle mención a que has detectado un movimiento injustificado en tus cuenta corrientes (como si nunca hubieras hablado de eso con ellos) y que como cliente les requieres los justificantes FIRMADOS de la autorización realizada por TI para hacer dicha transferencia.
    Respecto a la donación puedes hacerla cuando quieras, aunque ten la precaución de hacerla antes de que empieces a incumplir los pagos del préstamo. Lo contrario huele fatal.

    PD: vuelve a leer el post y APLICALO

    Saludos desde GRAN CANARIA
    Manuel

  16. dacionenpago says:

    Hola Jordi

    Exactamente, así es. Las costas e intereses te los reclamarán igualmente (aunque el importe que haz calculado es demasiado elevado). Puedes consultar las tablas orientadoras de costas en cualquier colegio de abogados. Por tanto lo que tu calculas como 129,000 sería tu deuda reclamable futura. De ahí que te recomendara incrementar el tipo para subasta en caso de que constituyeras nueva hipoteca.
    Otra opción quizá para ti más sencilla (si no te permitieran la Dación en Pago, que como ya te dije en tu caso la veo viable) sería que NO tocaras las hipotecas que tienes a día de hoy y constituyeras una segunda hipoteca sobre las dos propiedades por los 17,000 que tienes por ahí pendientes. Luego sigues pagando la primera hipoteca e incumples la segunda (la de 17,000 euros) con lo que ellos se quedarán con la propiedad pero te eximirán del TOTAL de la deuda hipotecaria. ¿Lo pillas?

    Respecto a los inquilinos:
    A) Comunícale a los inquilinos tu intención de vender y de seguirles respetando el contrato de arrendamiento. Quizá ellos mismo puedan acercarte un comprador.
    B) Implícalos y que te ayuden a vender la propiedad a cambio de un par de miles de euros en caso de que la finca se venda.
    C) La opción de compra también es una alternativa (siempre y cuando el precio de la opción de para regularizar el préstamo y el importe del alquiler para atender las cuotas hipotecarias)
    D) Aquí sí que me perdí ¿no decías que cada piso se podía vender por 250,000 euros fácil? Eso hacen un total de 500,000 euros. De todas formas NO hace falta que al banco le digas nada (ni en el caso de la opción de compra, ni tan siquiera en el caso de que vendas la propiedad a un tercero. Lo único que el banco quiere saber es que atiendes regularmente las cuotas de la hipoteca. Nada más. Veo que este tema es complejo de entender. Tendré que preparar un post para explicar este truquito.

    Saluditos,
    y a cuidar de las niñas !

  17. dacionenpago says:

    Hola David

    Relee el post y dime cual es el tipo de salida para subasta de cada una de las 3 hipotecas constituidas.
    Lo primero: APLICA lo que digo en mi artículo
    Lo segundo: Si DESPUES de aplicarlo el tema falla entonces debes atender las cuotas de la primera y segunda hipoteca y DEJAR QUE TE EJECUTEN la tercera hipoteca. En la ejecución persónate con abogado y procurador y ve a hablar con el secretario judicial para que señalen día de subasta lo ANTES POSIBLE, te ahorrarás un montón de intereses de demora.

    Al final habrás conseguido lo que ellos no quisieron concederte. Y LO MÁS IMPORTANTE: habrás sacado a tu madre de este atolladero !

    Un fuerte abrazo y ánimo
    Manuel

    PD: No dejes de contarme el resultado.

  18. dacionenpago says:

    Hola Daniel

    1.- El criterio del paro los bancos ni lo están mirando. Miran si tienes otras propiedades (o tus avalistas en caso de existir) para poder tirar también de ellas.
    2.- Voy a escribir un post sobre algunos consejos para vender las casas que tienen este tipo de problemas. Estate atento.
    3.- LA MÁS IMPORTANTE: Relee el post y mañana mismo, sí; MAÑANA MISMO aplícalo. Luego dime qué es lo que pasó y damos el siguiente paso.

    Saludos desde GRAN CANARIA
    Manuel

  19. Jordi says:

    Muchas gracias Manuel nuevamente ,

    No me expliqué bien , las dos viviendas tendrían un vaor de 250.000€ juntas !! , Es decir una hoy tiene una tasación de 125.000€ y la otra quizá de 145.000€ más o menos .

    Es decir mi deuda es de 367.000 € sobre dos viviendas que hoy valen conjuntamente unos 250.000/260.000€ , pero que las tasaciones a efectos de ejecución suman conjuntamente unos 672.000€

    Creo que igual este punto hace que cambie tu valoración sobre la viabilidad de la dación verdad ?

    Luego lo que comentas de rehipotecar las viviendas para incrementar la tasación a efectos de subasta no lo termino de comprender porqué :

    a) Quien me concede una hipoteca sin ingresos ? Los 17.000 € son de un préstamo de BBVA y la hipoteca de UCI
    b) Quien me concede una hipoteca siendo las cargas de la finca hoy en día superiores a su valor de tasación actual ?

    Me imagino que me lo decías en el supuesto que cada una de las viviendas valieran 250.000€ verdad? Y ahora este argumento de constituir hipoteca no es viable .

    Por eso decía que no puedo vender porqué no cancelo la hipoteca y por eso necesitaría la autorización del Banco para negociar algún tipo de condonación parcial o algo parecido , porqué de hecho mirando las cargas de cada finca en la nota registral y recordando que la hipoteca es en su inico de 350.000€ ( aunque hoy ascienda a 367.000€ ) están repartidas de la siguiente manera :
    Finca nº 1 ——— 183.000€ ( tasación actual 145.000€ )
    Finca nº 2……………. 167.000€ ( tasación actual 120.000 € )

    Por tanto si vendiera hoy la FInca nº 1 por su tasación actual me quedaría por cancelar de esta carga 38.000 €
    Y si vendiera hoy la Finca nº 2 por su tasación actual me quedaría por cancelar de esta carga 47.000€

    A estas cantidades hay que añadirles los 15.000€ más en concepto de intereses que han sido capitalizados y que han incrementado el nominal de la hipoteca .
    Total para poder vender y cancelarlo todo : 38.000 + 47.000 + 15.000 = 100.000 € ( que curiosamente coincide más o menos con la deuda que me quedaría ” reclamable ” en un futuro en caso de ejecución )

    Bueno Manuel siento abusar de tu tiempo , gracias por soportar mi ” rollo ” otra vez .
    Un saludo

  20. loly says:

    Hola Manuel ; Muchas gracias por tu amabilidad en contestarme , te lo agradezco inmensamente.
    Acerca del movimiento que hizo ese señor decirte , que después de un mes de ir detrás de el , y visto que ya no quería seguir negociando la dación , he estado insistiendo en que me abonasen lo que era mio….ha pasado un mes y eso no ocurría , entonces como fue un dinero que cogió de mi cuenta para ponerlo en la de mi hija pues según el , era para pagar un seguro de vida , que después se ha demostrado que estaba pagado , lo que ha hecho dicho señor , es poner en negativo la cuenta de mi hija sacándole el dinero que me cogió a mi y poniéndolo en mi cuenta….sigue siendo algo irregular ¿verdad?, pues ella no tiene que estar en negativo por algo que no debe…aunque tampoco se merece que me preocupe por eso ya que me está arruinando la vida.
    ¿Mi pregunta es? sigo adelante con la petición de dación , o por el contrario intento poner a salvo las propiedades , ahora que todavía estoy pagando religiosa-mente las cuotas.
    Me acaba de llamar un amigo y me ha dicho que le preguntó a su notario el tema de la donación y que le ha dicho que eso es un delito y que el banco cuando me quisieran embargar vería que yo tenia unos movimientos irregulares de donaciones y que lo tirarían para atrás y me lo quitarían o a sus actuales dueños en ese caso si lo donase, que lo único que puedo hacer es vender realmente ¿como voy a vender si no se compra nada?, ya lo tengo todo en venta pero no me ha salido ni un solo comprador a lo largo de varios meses.
    Recibe mi mas sincero agradecimiento por tu interés y tu tiempo.

    Loly.

  21. Virginia says:

    Hola, mirando en internet sobre el tema d las hipotecas he encontrado esta pagina muy interesante. Mi caso es el siguiente: mi marido y yo compramos un piso en dic. d 2006, por valor d 136000 euros, estamos al corriente d las cuotas, el banco cuando concedió la hipoteca sabia q yo no trabajaba solo mi marido y no tenemos avalistas. El mes pasado nos enteramos q no le renovarian el contrato que cumple en diciembre, asi pues estamos muy nerviosos por el tema y no sabemos q hacer. ¿ que m recomiendas?. Muchas gracias.

  22. Daniel says:

    Muchas Gracias!!! Leeré con cuidado el post!! Quiero ponerme desde ya mismo con esto, espero tenerlo todo finiquitado para primavera: Por cierto, no tengo mas propiedades ni avalistas sobre mi vivienda. estoy yo solo.
    Te mantendré al tanto de todo. Espero seguir en contacto contigo. Por cierto estamos en la misma isla.

  23. Robert says:

    Hola, enhorabuena por este blog muy esclarecedor.
    Quisiera hacer una consulta.
    Resulta que en septiembre del 2009, el banco (el que patrocina la liga de futbol), me concedió una hipoteca por renegociación de deudas por un importe de unos 100 mil euros, siendo hipotecadas dos pisos tasados en su día por 85 mil y 96 mil euros.
    El piso más barato estaba ya a la venta desde hace un año y medio y sigo sin encontrar comprador a día de hoy.
    Estoy enfermo desde enero de este año y no tengo ingresos (me ayuda economicamente unos familiares) y llevo desde julio pagando lo que buenamente puedo (el recibo es de 525 € mensuales).
    Hace dos semanas, se presentó en mi domicilo un empleado requiriendome que me personará en la sucursal al día siguiente. Me instó a pagar las tres letras debidas si no quería estar embargado. Le dijé que se quedarán con el piso que tengo a la venta y que podría asumir una letra del 50% a la actual, cosa a la que se negó rotundamente diciendo que yo tenía ingresos (cosa que no es cierta).
    Esta mañana, he recibido CUATRO telegramas comunicandome del inicio del procedimiento judicial por un importe de 18 mil euros superior a lo que realmente me queda por pagar. Llevan acosandome desde que hablé con el empleado (en lo que va de semana he recibi ONCE comunicaciones escritas) y eso ha repercutido gravemente sobre mi estado de salud, obligando que pida el ingreso hospitalario voluntario.
    ¿Que acciones puedo realizar? ¿Puedo pedir en el juzgado (tras recibir la demanda de ejecución por escrito) que el banco se quede con un unifamiliar de mi propiedad (que recibí en herencia familiar y de lo cual no puedo disfrutar por mis problemas de salud, que facilmente valdrá sus 200 mil euros y del cual solo hace falta hacer escritura de obra nueva) para satisfacer la deuda en su importe integro?
    Estoy pensando en denunciar el banco por el acoso y que ha agravado mis problemas de salud ¿Sería buena idea o es la practica habitual de las entidades para el cobro de la mora?
    Muchas gracias por sus aportaciones.
    Un saludo.

  24. olga liliana says:

    mi nombre es olga estoy en la misma situacion que muchisimas familias he enviado 2 veces un burofax solicitando la dacion en pago he ido a la oficina muchas veces pero ya ni el director nos atiende que nos aceptaba el 50 por ciento que quedariamos debiendo el restante no aceptamos y ahora en agosto lo unico que he recibido es una carta reclamandome toda la totalidad de la deuda y hasta hoy 7 de noviembre no se nada mas que me puedes recomendar que haga estoy al borde de la locura gracias
    por la ayuda que me puedas ofrecer te felicito por emplear tus conocimientos al servicio de tantas personas que lo estamos pasando tan mal

    gracias

  25. dacionenpago says:

    Hola Olga

    Ante todo RELAJATE. Sé que este es un problema importante, pero te recomiendo que te des un paseo (lo digo en serio, HAZLO) por el hospital infantil más cercano a tu localidad y luego reflexiona sobre el “nivel de importancia” de este problema.

    Lo segundo, y yendo a lo PRÁCTICO, te recomiendo si ya estás en la situación que me cuentas que veas CON MUCHA ATENCIÓN el video que puse en el post http://dacionenpago.wordpress.com/2010/09/29/como-evitar-perder-tu-propiedad-por-el-50/ Ahí te explico como MINIMIZAR tu deuda al máximo.

    El hecho de que hayas solicitado en dos ocasiones vía burofax la dación en pago te servirá en el procedimiento de ejecución hipotecaria para acelerar el proceso de ejecución, minimizar también los intereses de demora.

    Lo dicho, mira el video que puse aquí: http://dacionenpago.wordpress.com/2010/09/29/como-evitar-perder-tu-propiedad-por-el-50/

  26. dacionenpago says:

    Hola Robert

    Lo primero que te recomiendo es que NO entres en una espiral negativa que va a afectar aún más a tus problemas de salud. DALE LA VUELTA al problema. NO DEJES QUE TE AFECTE más allá de lo económico. Ya lo sé, es fácil decirlo, pero créeme; SE PUEDE.

    Vamos a hacer varias cosas PRACTICAS:

    1.- Envíame al fax 928400252 la escritura completa de la hipoteca de los 100,000 euros. O mejor aún (y mucho más cómodo para mí), dime cuales son los tipos para subasta de las dos propiedades hipotecadas (la de 85 y 96 mil euros). Vuelve a releer detenidamente los 6 puntos que expongo en el posthttp://dacionenpago.wordpress.com/2010/09/27/como-obligar-al-banco-a-aceptar-la-dacion-en-pago/ para veas por qué hago esto.

    2.- PONTE las pilas y pon a la venta todas las propiedades (incluso la que dices que vale 200,000 euros y está sin inscribir. Relee y APLICA el post http://dacionenpago.wordpress.com/2010/11/05/como-vender-una-casa-con-deudas/ que para algo los escribo ;-)

    3.- No te recomiendo que te centres en denunciar al banco por acoso. Principalmente porque no he visto un caso en el que eso llegue a algo positivo. Te desgastará y te aseguro que vas a necesitar muchas fuerzas para salir de esto. Si quieres hacerlo, hazlo, pero luego olvídate de ello y céntrate en lo importante: terminar esta historia SIN DEUDAS.

    4.- Me podría enrollar más pero no voy a hacerlo hasta que tú cumplas tu parte: APLICAR los puntos 1 y 2 que te menciono arriba.

    Después de que lo hayas hecho dime cual ha sido el resultado.

    Saludos y ANIMO desde GRAN CANARIA
    Manuel

  27. dacionenpago says:

    ¿La deuda que tienes hoy con el banco vale más que el piso?

  28. dacionenpago says:

    Hola Loly
    Ya te comenté que el tema de la donación y demás huele demasiado a Alzamiento de Bienes (tipificado en el Código Penal como delito). Unos te dirán que sí, y otros que no hay riesgos si lo haces ahora. Mi recomendación es la misma que ya te di: busca la Dación en Pago y paralelamente intenta colocar el inmueble en el mercado (hace unos días escribí como vender un inmueble con problemas ¿lo leiste?)

    Respecto a la “pelea” con el director te va a desgastar mucho. CENTRATE en lo IMPORTANTE.

    Animo!!
    Manuel

  29. Jordi says:

    Hola Manuel ,

    Oye sigues viendo mi dación viable aún en el caso que te he expuesto en mi post anterior en el que te contaba que no me habñia explicado bien y que las viviendas tenían un valor JUNTAS de 250.000€ y no separadas .

    Gracias !!

  30. dacionenpago says:

    Hola Jordi

    Disculpa no haberte respondido. Me despisté :-(

    La solución que veo en tu caso ya que los importes son como dices es la siguiente (no es fácil, pero si cuela te habrás quitado un MUERTO de encima):

    1.- Ve a hablar con BBVA y diles que te es imposible atender el pago de las cuotas del préstamo de 17,000 euros. Propónles reconvertir el crédito personal en un hipotecario aportando como garantía las 2 propiedades. El ARGUMENTO: estás de esta forma aportándoles más garantías de cobro que las que hoy tienen. Aunque las fincas estén hipotecadas las garantías para ellos será superior.

    2.- Si lo lograras mi recomendación es que siguieras atendiendo la hipoteca de UCI y forzaras la ejecución de la segunda hipoteca. De esa forma en la subasta BBVA se quedaría con las propiedades pero también con las hipotecas de UCI, lo que a todos los efectos sería como haber logrado una Dación en Pago.

    Ya me contarás el resultado.
    Saludos

  31. Jordi says:

    Muchas gracias Manuel ,

    Eso significa que el argumento de intentar la dación siendo las tasaciones a efectos de ejecución de casi el doble de mi deuda no es viable en mi caso ?
    Ha cambiado el argumento por la depreciación de mis viviendas ?

    Gracias y saludos

  32. Virginia says:

    Ante todo muchas gracias por dedicar tu tiempo en personas q lo pasan mal.
    Si la deuda q tengo con el banco vale mas q el piso. A ver q m recomiendas pues estamos muy nerviosos con el tema…
    Muchas gracias, virginia.

  33. dacionenpago says:

    Hola de nuevo Virginia
    Si es así entonces solo te queda una:

    1.- Intentar la Dación en Pago (leete CON DETENIMIENTO el post que escribí: http://dacionenpago.wordpress.com/2010/09/27/como-obligar-al-banco-a-aceptar-la-dacion-en-pago/)

    2.- Si no lo consigues y finalmente tienes que ir a subasta, entonces a por éste: http://dacionenpago.wordpress.com/2010/09/29/como-evitar-perder-tu-propiedad-por-el-50/

  34. David says:

    Hola:

    Primero agradecerte tu ayuda y tu rápida respuesta.

    Hace unos 4 meses ya hablé con el director de la oficina y le propuse efectuar la dación en pago debido a mis dificultades económicas y personales, a lo cual me respondió con un tajante “CAM ya no efectua daciones a sociedades. Si no pagas no puedo más que pasar el expediente para que procesan a la ejecución de la vivienda”. Desde entonces regularicé las cuotas y las llevo al día a duras penas.

    Tengo que decir que hace 2 años la propia CAM me ofreció la dación como una solución (incluso me tasaron la vivienda “para incorporarla a los activos de la entidad financiera”, teniendo que pagar casi 600 € de mi bolsillo).

    Pero cuando ya estaba casi hecho me ofrecieron una carencia de 24 meses en 2 de las 3 hipotecas y yo, que soy un iluso, firmé la carencia pensando que se iba a vender la vivienda…

    No quiero ni pensar cuando se me acabe la carencia en breve, como haré para pagar las cuotas si ahora ya no puedo…

    La cuestión, que he buscado las escrituras y lo que he encontrado es lo siguiente:

    “VALOR A EFECTOS DE SUBASTA: 558.312,68 €
    Dicha finca quedó afecta a responder de la devolución del capital prestado de 360.000 € de intereses de 1 año al tipo señalado del 9,60% anual, que ascienden a la suma de 34.560.000 €, de un año de intereses de demora al tipo del 25% anual que ascienden a 90.000 €, de 18.000 € para prestaciones accesorias y de 33.660 € que se fijaron como ampliación eventual para costas y gastos judiciales”

    Para mí, como se me hablaran en chino.

    No he encontrado nada más.

    Voy a hablar esta semana otra vez con el director, pero me temo la respuesta… luego procederé a intentar comunicarme con las “altas esferas”según el post… a ver que consigo…

    Ya te contaré. Gracias otra vez, y un saludo

  35. Virginia says:

    Muchas gracias Manuel, seguiré tu consejo a ver q ocurre, te mantendré informado.

  36. David says:

    Hola:

    Perdona, se me ha olvidado preguntarte la diferencia en dejar de pagar solo la 3ª hipoteca (200 €/mes aprox.) o dejar de pagar las 3 hipotecas.

    Que se consigue con esto? Es que por más que leo el post, no lo entiendo.

    Gracias

  37. dacionenpago says:

    Ok. No dejes de comentar el resultado. Puede que a otras personas que lean tu caso les vaya bien tu experiencia.

  38. dacionenpago says:

    Hola David
    En las subastas las cargas PREVIAS (la 1ª y 2ª hipoteca) las asume quien se adjudica la vivienda en la subasta. De forma que lo mejor que puedes hacer es instrumentarlo todo para que se adjudiquen tu vivienda por la última carga. ¿Lo pillaste ahora?
    Saludos

  39. Javier says:

    Hola.
    Nuestra situación es la siguiente:
    Además de una hipoteca refinanciada de nuestra vivienda por 260.000 euros, entre tarjetas y préstamos que nos vimos obligados a pedir por haber padecido una estafa importante, adeudamos otros 120.000 euros. Hemos decidido presentar un concurso de acreedores familiar, ante la imposibilidad de atender las deudas. Nuestros ingresos netos son una pensión de jubilación de 2.200 euros mensuales y además hay demandas de ejecución por impago de alimentos a disminuído psíquico y pensión compensatoria. Tenemos un hijo de 15 años. Como puede ver, una estampa navideña idílica.
    Nuestra pregunta: ¿Accedería el BBVA la dación a cambio de deuda y pactar un alquiler para seguir en nuestra vivienda?
    Además de la pregunta, le agradeceríamos su impresión sobre el tema.
    Gracias y saludos.

  40. David says:

    Hola Manuel:

    Quieres decir que dejando de pagar la 3ª hipoteca, procederán al embaro de la vivienda y posteriormente la propia CAM se la adjudicarán en subasta haciéndose cargo de las otras 2?

    Qué consecuéncias puede tener para nosotros el embargo de la vivienda por impago de la 3ª hipoteca?

    Entiendo que ninguna porque se la adjudicarán en subasta antes de embargar?

    Y una última cuestión: mi padre tiene el 3% de las acciones de la sociedad, sin ocupar ningún cargo, solo socio. Pueden embargarle a él algo por este motivo? (Es pensionista y tiene propiedades a su nombre sin cargas).

    Perdona mi ignorancia y mil gracias otra vez.

    En cuanto me quede claro esto voy a hablar con ellos ya que el día 25 me cargan las cuotas y tengo que hacer algo.

    Gracias de nuevo y un saludo

  41. Joan M says:

    Buenas tardes Manuel,

    Mi nombre es Joan y te escribo desde Barcelona.
    Te cuento mi situación y agradecería que me pudieras echar un cable.

    Mi mujer y yo compramos un piso en Barcelona en el año 2005, cuya tasación fue de 360.000 euros, y que escrituramos por 248.000 euros. Solicitamos un crédito hipotecario por 297.000 euros, dado que teníamos que realizar algunas reformas.
    En la actualidad la deuda pendiente asciende a 258.000 euros, y tras consultar con algunas inmobiliarias nos dicen que si lo vendemos no podremos sacar más de 240.000 euros.

    El último viernes del mes de octubre presentamos una carta solicitando una dación en pago por la totalidad de la deuda en la nuestra oficina habitual del banco.
    En esta carta le exponemos al banco los motivos por los que consideramos la opción de la dación y se la solicitamos, que como más importantes tenemos:
    -En el momento en el que presentamos la carta, estábamos al corriente de todas las cuotas de la hipoteca.
    - Ambos estamos en situación de desempleo.
    - Dada la duración del paro ninguno de los dos tiene derecho a recibir la prestación por desempleo.
    - No tenemos ninguna otra fuente de ingresos.
    - Hemos “invertido” todos los ahorros, que habíamos conseguido en los años anteriores, en pagar las cuotas de la hipoteca desde que nos quedamos en paro(importes obtenidos por la venta de algunas acciones o fondo de inversión).
    - Mi familia nos ha ayudado durante el tiempo que han podido para pagar las cuotas, aún sin ser avalistas de la hipoteca.
    - Por todo lo anterior, se nos hace imposible pagar más porqué no tenemos más.
    - No tenemos ningún bien a nuestro nombre; el piso es nuestra única “propiedad”.
    - Debido a la situación actual, que es ajena a nuestra voluntad, nos estamos viendo excluídos socialmente.
    -Mi mujer es brasileña y hemos planteado al banco que nos vamos de España a finales de este mes de noviembre dado que aquí la situación es insostenible.

    Pasadas dos semanas desde que entregué la carta, de la que me dieron copia en la oficina con un cuño de entrada, se ha puesto en contacto conmigo una persona de los departamentos centrales en Madrid, diciendo que había leído la carta.
    Dicho esto me preguntó si yo sabía en qué consiste la dación en pago, a lo que le contesté que a pesar de estar asesorado, preferiría que él me lo explicase.
    Ni corto ni perezoso me suelta de una parrafada: “Lo primero que hay que hacer es volver a tasar su vivienda; del valor obtenido deberemos restarle un 10% que corresponde a gastos e impuestos; y con el valor que obtengamos veremos si podemos saldar la deuda que tienen…”

    No me puse a reír por respeto, y porqué pensé que me estaba tomando por estúpido…

    Zanjamos la conversación emplazándonos a hablar esta semana, después de que yo vuelva a hablar con mi asesor. Ha llamado dos veces y no le cogí la llamada.

    ¿Qué es lo que debo/ puedo hacer ahora para que tomen mi posición como más firme?
    De momento ya no he pagado la cuota de la hipoteca de este mes, ni tampoco las de la tarjeta de crédito que también tengo con ellos, e incluso he devuelto un recibo que tenía domiciliado en mi cuenta en este banco.

    Nuestro planteamiento actual es: si no acceden a la dación nos vamos de España. Si hacemos esto, ¿qué consecuencias nos acarrearía para el futuro?

    Perdona por el rollo y gracias de antemano
    Saludos

  42. Noemi says:

    hola, estoy leyendo tus articulos, y me parecen muy interesantes, ya que a mi me van a embargar la casa, necesito ayuda urgente, ya no se por donde pedir ayuda, empizo a contarte, compramos una casa por 237.000 euros a los 2 años mi marido se quedo en el paro al ser autonomo no tiene ninguna prestacion y yo estaba cobrando el subsidio, acababa de tener a mi hija,pagaba 1400 euros mensuales, fuimos a hablar con el banco y nos ofrecio una ampliacion de la hipoteca, y durante dos años solo pagaria 500 euros al mes, con lo cual podriamos pagar,pero no leimos , ni entendimos la letra pequeña ese dinero era solo parte una parte del interes, con lo cual el resto de intereses(600euros) se me incrementaba al capital (ahora debo 260.000), a principios de este año el empezo a trabajarar en un taller empleo del ayuntamiento y yo de peluquera entre los dos ganamos 1.200 euros al mes con lo cual no podiamos llegar a final de mes,nos hemos gastado nuestros ahorros para poder hacer frente a todos los pagos y hemos gastado los de nuestros padres,hace aprox. 5 meses dejamos de pagar por que ya no podiamos resistir esto y pensamos en hablar con el banco, nos han propuesto muchas cosa pero no podemos aceptarlas, pensamos que es alargar una agonia que en enero ya no podremos seguir pagando,por que a mi marido se le termina el trabajo y yo estoy a las puertas de la calle porque donde trabajo no funciona muy bien, hemos propuesto la dacion al banco y no nos la acepta dice que solo se hacen daciones a estranjeros con billete de vuelta a su pais,hemos hablado personalmente con el director de riesgos y no nos da solucion, tambien hemos enviado una carta a atencion al cliente de la entidad ofreciendo nuestra casa que es lo unico que tenemos(hace 2 meses), pero todavia estoy esperando respuesta. ya no se que hacer, esta todo en el juzgado y estoy esperando a que se celebre el juicio. Necesito ayuda. Espero tu contestacion.

  43. jorge says:

    En primer lugar agradecerle esta maravillosa pagina que al menos nos da luz a algunos de los que estamos viviendo esta crisis de una forma tan cruel
    Nuestro problema es el siguiente
    Tenemos un crédito promotor de 2.253.000,00 € del cual se hizo una primera disposición de 300.000.00 € con los que se pagaron los gastos de constitución proyecto y diversos trabajos

    En el contrato se acuerda que las segundas y sucesivas disposiciones serian mediante certificación en la cual se haga constar el avance de la obra y con claros datos de en que se ha gastado la disposición anterior acreditándolo mediante la documentación que su entidad nos requiera, y dando plenas facultades a la caja para ir al lugar a comprobar que dichos avances son verídicos.

    Independientemente de los datos de la escritura anteriormente citada, el día de la firma del contrato se acordó con la directora varias condiciones posteriores, como un año mas prorrogable de carencia (aparte de los 3 pactados inicialmente) en caso de ser necesario, comisiones de tarjetas, transferencias y otra operativa habitual a coste cero y pago de la mitad del cartel de la promoción en el cual se hace publicidad a la entidad hasta un máximo de 600€.

    Desconociendo nuestra sociedad el motivo, la directora fue despedida de su entidad, y en su puesto se encuentra un director el cual no ha respetado ninguna de las condiciones que teníamos pactadas con la entidad.

    Y no solo cobrarnos comisiones nos lleva a esta situación, si no que en reiteradas ocasiones representantes de la empresa se han personado en la sucursal para mantener una reunión con el, con la intención de obtener la segunda disposición del préstamo y poder ejecutar la obra. El actual director a hecho caso omiso a todas nuestras peticiones, alargando así la fecha de comienzo de la obra. En 2009, una vez realizada la demolición comenzamos con esta batalla, y llevamos más de un año esperando a las soluciones que nunca llegan. Tampoco éramos demasiado persistentes dado que contábamos con la ampliación del periodo de carencia, el cual tampoco se nos ha respetado, argumentando que era necesario modificar las condiciones del préstamo y con las condiciones que su sucursal nos ofrecía, la cuota a pagar era mas alta que amortizando capital.

    En el momento en que le fue negado a la empresa la siguiente disposición, dándonos largas para disponer de ese dinero, con argumentos como que no era el momento, o que el banco no tiene por que darme la siguiente disposición, comenzamos a buscar financiación para poder sostenerse, ya que la crisis a afectado principalmente al sector inmobiliario y nosotros formamos parte de dicho sector. Además de la promoción trabajamos como subcontrata para otras empresas, y al vernos imposibilitados para realizar la promoción, (por el momento, como decía el director) comenzamos a buscar financiación en otros bancos o entidades, como nos recomendó su director, cuando nos dijo que ellos eran una caja y tenían menos capacidad. En ese momento es cuando nos damos cuenta, del segundo perjuicio que nos ocasiona su entidad, además de no darnos la siguiente disposición ni respetar nuestros acuerdos, nos figura un cirbe por el valor total del préstamo es decir, 2.253.000 € y no solo a la empresa si no también al dueño de la finca, con lo cual ninguna entidad puede financiarnos nada. Nos dimos cuenta de que dado nuestro cirbe, la única entidad con la que podíamos trabajar, era la de ustedes , ya que habían visto nuestra operativa de cliente, y además tienen conocimiento de que realmente nuestro cirbe no es de esa cantidad si no que en estos momentos solo asciende a los 300.000 dispuestos inicialmente, por lo que concertamos una reunión con el director , y le presentamos todos los contratos de las obras previstas para realizar en los próximos meses, y solicitarle , algún producto financiero que nos ayudara a acometerlas. Pensábamos no tener ningún inconveniente, ya que además de no haber faltado a ningún pago anteriormente los contratos superaban los 2.380.000 €. Para nuestra sorpresa, también nos fue negado todo tipo de producto financiero, aun solicitando tan solo 60.000 € de circulante.

    Al ver que nuestras posibilidades eran tan pocas, ya que su entidad no dejaba de aplazar las soluciones mes tras mes, decidimos dotar a la empresa de un capital social mayor, para ver si así conseguiríamos financiación, cediéndole el terreno a la misma. , para dotar ala empresa de mayor capital social y legalizar en si un contrato un tanto extraño según el notario, nos dijeron los pasos posteriores para legalizarla ( inscripción en el registro mercantil, registro de la propiedad, costos y tasas correspondientes) los cuales debido a la falta de liquidez a la que nos enfrentábamos en ese momento no podíamos afrontar, solicitando de nuevo en su entidad , la anticipación del dinero únicamente para cubrir dichos costos con la clara intención de legalizar el contrato que mantenemos con su entidad y así poder optar a la liquidez que otros bancos y entidades nos habían ofrecido.

    Por las acciones citadas anteriormente consideramos que la caja a obrado de mala fe para con nosotros, ocasionando un grave perjuicio a nuestra sociedad y a su administrador, el cual comparte el mismo cirbe, dado que hemos perdido obras de valor incalculable, nos han vetado toda posibilidad de financiación por otras vías y nos han negado su ayuda en todo momento, además de hacernos sentir completamente desamparados y estafados, ya que han realizado acciones inverosímiles, como el retirarnos la tarjeta de crédito. Teníamos una tarjeta de crédito con un saldo disponible de 3.000 euros, y abonábamos el pago a principios de cada mes por la totalidad de lo consumido, por un error, uno de los pagos se retraso dos o tres semanas, y al realizarlo, quedo anulada la tarjeta de crédito sin ninguna explicación por parte de la entidad, y consideramos que sin justificación ni derecho a ello.
    Esto nos ha llevado a una situación en la que al no poder desarrollar nuestro trabajo ni la promociona no podemos hacer frente al pago del préstamo
    La finca la tasan la tasan a a efectos de subasta en 2.816.903 € que también figura como tal en la nota del registro de la propiedad
    Esta finca sin la construcción tiene un valor de 1.100.000.00 €
    Mi pregunta es 1 que puedo hacer
    2 puedo perder la propiedad por 300.000 €

    Reciba un cordial saludo y gracias de antemano por su interés GRACIAS

  44. veronica says:

    buenas noches;

    primeramente felicitarle por esta página donde…yo creo…nos da un rayo de esperanza a los que sufrimos la epoca de la que otros se beneficiaron…
    nuestro caso es el siguiente:
    mi marido y yo (que actualmente tenemos 24 y 26 años), somos Asturianos que nos fuimos a Castellon por trabajo, como nos la cosa estaba bastante bien compramos un duplex en 2007 por valor de 160.000€ en aquella época trabajabamos los 2 y pagabamos 700€ al mes, al cabo de 1 año ya pagabamos 980€ y nos quedamos en paro, a parte de esto teníamos 1 tarjeta de credito que nos “obligaron” a contratar para pagar la entrada del piso, al quedarnos en paro nos fuimos a casa, es decir, a Asturias, teníamos que vivir con mis padres porque 980€ al mes estando al paro no son nada faciles de pagar, en una ocasion (que yo sepa solo 1) en lugar de 60€ me cobraron 600€ por la mensualidad de la tarjeta de crédito, en ese momento con perseverancia y muuuucho sudor conseguí llegar a un trato con el banco de que durante 2 años pagaría 350€ y me volverían a aumentar los año a pagar, en fin, esto no me interesa, lo que yo quiero es quitarme ese lastre de encima, y mi pregunta es cuanto me quedaría a pagar si me concediesen la dación?? y si los puedo “acorralar” con la estafa que ellos mismos me hicieron cuando me cobraron los 600€ de tarjeta???

    mis disculpas por el rollazo, no había otra forma mas corta de explicarlo….
    de antemano mi mas sincero agradecimiento…
    saludos!!!

  45. susana chicaiza says:

    hola buenas tardes quisiera saber sobre la dacion de pago tengo una hipoteca de 140.000 y un prestamo personalde 50.000euros que nos dieron para completar para laq hipotecay le e dicho que doy por dacion de pago porque no puedo hacer frente a la deuda estoy en el paro tengo tres niñas y mi marido en enero tambien va al paro y estamos pensando regrezar a mi paiz porque es inposible encontra trabajo asta el momento estoy todo al dia pero lo que quiero es solucionar lo mas rapido por fabor digame que pasos tengo que seguir .porque para el mes que viene boy a dejar de pagar muchas gracias por la respuesta.

  46. Sara García Maya says:

    Buenas, tu post es muy interesante. Quisiera que me resolvieras unas dudas, tengo una hipoteca puente de 500.000€ con UCI hasta ahora me iban proponiendo reducir cuota pero poniendolo todo a la “saca” de forma que debo mucho más, ahora ya tengo que pagar la cuota real que son unos 2500€ y no puedo hacer frente. Hace dos meses que ya he dejado de pagar y con UCI no hay forma de contactar con ellos personalmente ya que en la única sucursal que hay en mi provincia el director te manda directamente que hables con madrid.
    Al deber cuotas te pasan siempre con el departamento de recobros y no puedo hablar con ningún superior, he enviado 2 cartas por fax también un burofax pidiendo dacion en pago de las dos viviendas o aunque sea de una sola, pero me la han denegado por escrito sin darme ninguna explicación . De que manera me aconsejas seguir ? otro burofax?
    Tambien si me la aceptaran es legal que te quedes con parte de deuda y sin viviendas? o tiene que ser viviendas por importe total de la hipoteca? Si en su momento peritaron las dos viviendas por un valor de 840.000€ para aceptar la dación el banco se basan en ese valor o vuelven a peritarlo?
    muchas gracias

  47. dacionenpago says:

    Hola Sara
    Dices que peritaron las fincas en 840,000 euros ¿cual fue el tipo para subasta que está reflejado en la escritura de hipoteca?
    Respecto a tu pregunta de si suelen volver a tasar, la respuesta es SÍ. Con mucha caradura, pero sí.

    Un saludo,
    Manuel

  48. dacionenpago says:

    Hola Susana
    En tu caso probablemente lo tengas MUCHO más fácil al ser extranjero con intención de volver a tu país. Además de lo que ya he expuesto en http://dacionenpago.wordpress.com/2010/09/27/como-obligar-al-banco-a-aceptar-la-dacion-en-pago/ también te recomendaría que enviaras un burofax al banco con copia de los pasajes a tu país y sitándolos en notaría para la firma de la escritura de dación en pago. A ver cómo se les queda el cuerpo. En la carta dales el suficiente tiempo (20-30 días) para que dentro del banco puedan articular la operación también.

    Saludos,
    Manuel

  49. dacionenpago says:

    Buenas noches Verónica

    Gracias a tí por tus palabras. Se bien lo que es estar en vuestro pellejo, así que ANIMO.
    Bueno, al caso: Como no tengas pruebas fehacientes del tema de los 600 euros poco vas a conseguir. Y si las tuvieras no creas que a nadie se le va a caer el pelo en el banco por eso. Tras sudor y lágrimas recuperarás tu dinero, y quizá, con suerte, obtendrás una disculpa. Así pues, mi consejo; no vale la pena que te desgastes ahí. VE A POR EL PROBLEMA GORDO. Por favor, RELEE y APLICA lo que digo en http://dacionenpago.wordpress.com/2010/09/27/como-obligar-al-banco-a-aceptar-la-dacion-en-pago/
    Cuando lo hayas hecho vuelve por aquí y cuéntame para ver los pasos que podemos ir dando.

    Un abrazo,
    Manuel

  50. dacionenpago says:

    Hola Jorge
    Te respondo a tu extenso correo (gracias por detallarlo tanto), de la forma más breve que pueda.
    A tu segunda pregunta:
    Lamentablemente, SÍ. Y eso es lo que ocurrirá de no tomar medidas ya que el tipo para subasta es mucho más alto que el valor real del inmueble y si lo más probable es que no asista nadie a la subasta y se lo queden por la deuda. Ni tan siquiera por el 50%. Les ampara el art. 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

    A tu primera pregunta:
    1.- PREPARATE PARA LA GUERRA: Ponte en manos YA de un BUEN abogado (no cualquiera), que sea “peleón” y por lo pronto preséntales notarialmente un requerimiento para que te liberen el resto del dinero contra las correspondientes certificaciones de obra. Adviérteles también por escrito que la no finalización de la ejecución de obra La idea es que vayas montando YA tu defensa ante una eventual querella al banco. El incumplimiento de sus compromisos de financiación ante un

    2.- PARALELAMENTE BUSCA OPCIONES: Te recomendaría la alianza con alguna otra promotora capaz de afrontar la obra (difícil a día de hoy, ya lo sé). Solicitaría certificado al banco del saldo vivo dispuesto y lo aportaría ante el Banco de España y resto de entidades para justificar la CIRBE e intentar redirigir la financiación por otras vías. O la fórmula más viable en este caso: pactaría con la caja la entrega de la propiedad a cambio de la contratación de la ejecución de la obra. Esto que parece inverosimil hoy por hoy se está dando en algunos casos.

    En cualquier caso, lo que ya te he dicho; prepárate para la guerra. Que no te coja desprevenido. La gran pregunta no obstante al final sería si vale la pena ejecutar toda la obra para que finalmente no vendas nada… (o tu caso será una excepción en el mercado?). Llegados a subasta, ni la empresa ni el administrador quedarán con deudas porque el importe del tipo de subasta os protege. Pero como esto haya sido una permuta… pobrecito del ex-propietario.

    Un abrazo,
    Manuel

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